När hyresvärden inte åtgärdar en brist i lägenheten kan du tvinga fram en lösning genom hyresnämnden. Beslutet kallas åtgärdsföreläggande och innebär att värden får i uppdrag — under hot om vite — att rätta felet inom viss tid.
När åtgärdsföreläggande kan användas
Hyresvärden har enligt 12 kap. 9, 15 och 17 §§ jordabalken skyldighet att hålla lägenheten i sådant skick att den enligt allmän uppfattning kan användas till det avsedda ändamålet. Om värden inte åtgärdar trots påpekande kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden.
Lagrum:
- 12 kap. 11 § första stycket 5 JB — när skada eller brist uppkommer under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig
- 12 kap. 16 § andra stycket JB — andra brister i lägenhetens skick som värden ansvarar för enligt 9–12 a §§
Typiska exempel
- Fukt- och mögelskador
- Otillräcklig värme (under riktvärdet 20–21 °C för bostadsrum)
- Ohyra och skadedjur
- Läckande tak, fönster eller avlopp
- Trasig spis, kyl eller frys som ingår i hyran
- Hiss som varit ur funktion längre tid
- Störande ventilationsbuller
Så ansöker du
- Dokumentera bristen: foton, video, mätvärden vid temperaturproblem, läkarintyg vid hälsobesvär.
- Ange åtgärd: beskriv i ansökan vad du vill att värden ska göra — "byta packning kring badkar", "åtgärda mögel i badrum", "återställa värmesystemet".
- Skicka in till den hyresnämnd där fastigheten finns. Ansökan kostar ingenting.
- Sammanträde: både du och värden kallas. Nämnden kan göra besiktning vid behov.
- Beslut: om nämnden bifaller meddelar den ett föreläggande med tidsfrist, ofta förenat med vite.
Vite
Föreläggandet kan förenas med vite — antingen ett engångsbelopp eller löpande belopp per dag som värden inte rättat sig. Vitet döms ut av hyresnämnden på ansökan om värden inte fullgör.
Bevisbörda
Värden bär normalt bevisbördan för att en brist som uppkommit under hyrestiden orsakats av hyresgästen själv (vårdslöshet, vanskötsel). Det räcker alltså att hyresgästen visar att bristen finns — värden måste sedan visa att den inte är värdens ansvar.
Vad gör jag samtidigt?
- Hyresnedsättning: du kan parallellt kräva nedsatt hyra enligt 12 kap. 11 § JB för den tid bristen funnits
- Skadestånd: ersättning för skada (exempelvis förstörd egendom) kan begäras
- Miljö- och hälsoskyddsförvaltningen: vid hälsofarliga brister (mögel, kyla, radon) kan kommunens miljöförvaltning utfärda föreläggande enligt miljöbalken — ofta snabbare än hyresnämnden
