Som hyresvärd är det vanligt att få förfrågningar om att reparera saker som egentligen ligger på hyresgästen att hantera. Och som hyresgäst kan det vara svårt att veta vad man faktiskt har rätt att förvänta sig av sin hyresvärd. Den här guiden förklarar gränsdragningen – vad du som hyresvärd ska stå för, och vad hyresgästen själv ansvarar för.
Källa: Gränsdragningen regleras i 12 kap. Jordabalken (JB) och hyresavtalets skötselklausul.
Grundregeln: Hyresvärden ansvarar för lägenhetens skick
Enligt svensk lag är det hyresvärden som har det primära ansvaret för att lägenheten hålls i gott skick. Men detta ansvar har gränser – och hyresgäster har ett eget ansvar för att vårda och underhålla lägenheten.
Hyresvärdens ansvar: Att hålla lägenheten i stånd så att den fungerar för avsett ändamål. Detta inkluderar reparation av installationer, apparater och annat som följer med lägenheten.
Hyresgästens ansvar: Att vårda lägenheten väl och sätta in sig i hur den används. Hyresgästen ska också underhålla sådant som förslits genom normal användning.
Vad hyresvärden alltid ansvarar för
- Stomren och byggnaden: Grundstruktur, väggar, tak, golv (förutom skador).
- Installationer: Vattenledningar, avlopp, elsystem, värme, ventilation.
- Vitvaror som följer med: Spis, diskmaskin, kyl/frys (om det står i avtalet).
- Fönster och dörrar: Ramar, glas, lås – men inte skador som hyresgästen orsakat.
- Badrum och våtutrymmen: Kakel, klinker, membran, avlopp.
- Större reparationer: Allt som kräver fackkunskap och inte är normalt slitage.
- Fast installerad badrumsutrustning: Badkar, handfat, toalett, duschanläggning – allt som är fast kopplat.
- Standardutrustning i badrum: Duschslang, handdusch, blandare – allt som följer med lägenheten och slits genom normal användning.
Vad hyresgästen själv ansvarar för
1. Dagligt underhåll och rengöring
- Rengöring av spis, ugn, kyl, frys
- Rengöring av filter i spisfläkt
- Rengöring av vattenlås och avlopp (inre delar)
- Dammsugning och golvvård
2. Normalt slitage
- Byta glödlampor och Lysdioder (även i inbyggda armaturer)
- Byta batterier i brandvarnare
- Justera dörrar och fönster som blivit skeva
- Smörja lås och gångjärn
3. Skador som hyresgästen orsakat
- Reparation av skador hyresgästen orsakat (exempelvis hål i vägg, skadat golv)
- Byta trasiga fönsterglas
- Reparation av skador orsakade av husdjuret
- Skador på standardutrustning som inte beror på normalt slitage (exempelvis trasig duschslang på grund av felaktig hantering)
4. Saker hyresgästen själv installerat eller bytt ut
- Egen diskmaskin, tvättmaskin (om inte hyresvärden installerat)
- Egna lampor och belysning
- Egna möbler och inventarier
- Egen duschslang/handdusch (om hyresgäten köpt och installerat egen)
Vanliga frågor och gränsfall
Vem betalar för att byta vitvaror som gått sönder?
Om vitvaran följer med lägenheten och går sönder på grund av normalt slitage eller gammal utrustning, är det hyresvärden som ansvarar. Men om hyresgästen orsakat skadan genom vårdslöshet eller felaktig användning, kan hyresgästen hållas ansvarig.
Måste hyresgästen bytafilter i spisfläkt?
Ja, byte av fettfilter i spisfläkt anses vara hyresgästens ansvar under hyresförhållandet. Detta är normalt underhåll som hyresgästen förväntas utföra.
Vem ansvarar för duschslang och handdusch?
Om duschslangen är standardutrustning som följer med lägenheten och slits genom normal användning, är det hyresvärden som ansvarar för byte. Men om hyresgästen har hanterat den felaktigt eller orsakat skada på annat sätt, kan det vara hyresgästens ansvar.
Vem ansvarar för stopp i avloppet?
Om stoppet beror på normalt slitage (exempelvis avlagringar) är det hyresvärden. Men om stoppet orsakats av hyresgästen (exempelvis fett, hår, sanitetsprodukter) kan hyresgästen hållas ansvarig för att åtgärda det.
Hur är det med golvslitage?
Normalt slitage (exempelvis avtryck från möbler, lätta repor) täcks av hyresvärden – det förväntas och är inkluderat i hyran. Men skador utöver normalt slitage (exempelvis parkettgolv som sväller på grund av vattenutsläpp, djupa repor, brännskador) är hyresgästens ansvar att åtgärda vid utflytt.
Vad gäller vid inflyttning?
Om hyresgästen upptäcker fel vid inflyttning ska detta anmälas skriftligen till hyresvärden inom rimlig tid. Annars anses lägenheten vara i godtagbart skick.
Checklista för hyresvärden
- Ha tydliga avtal: Specificera vad som ingår i lägenheten (vitvaror, etc.)
- Dokumentera skick vid inflyttning: Protokoll med bilder skyddar båda parter
- Var tydlig med förväntningar: Informera hyresgästen om deras ansvar vid inflyttning
- Svara snabbt på legitima krav: Underhåll som är hyresvärdens ansvar ska åtgärdas skyndsamt
- Dokumentera allt: Spara korrespondens om underhållsfrågor
Checklista för hyresgästen
- Anmäl fel skriftligen: Mail eller brev, inte bara muntligt
- Ge hyresvärden rimlig tid: Akuta fel ska åtgärdas snabbt, mindre akuta kan ta lite tid
- Ta hand om det som är ditt ansvar: Regelbundet underhåll undviker större problem
- Dokumentera skador: Fotografera och anmäl direkt om något går sönder
Sammanfattning
- Hyresvärden: Större reparationer, installationer, byggnad, vitvaror vid normalt slitage, normalt slitage på golv, fast installerad badrumsutrustning, standardutrustning som slits normalt
- Hyresgästen: Dagligt underhåll, byte av glödlampor, mindre justeringar, skador hyresgästen orsakat, skador utöver normalt slitage, egna installationer
- Tveksamheter: Följ alltid vad som står i hyresavtalet och konsultera vid behov
En tydlig gränsdragning skyddar både dig som hyresvärd och hyresgästen från missförstånd. Ju tydligare ni är från början, desto färre konflikter kring underhåll.